自宅を買って資産形成する方法
こんにちは。税理士の山下久幸です(*^^*)
今回は、「自宅を買って資産形成する方法」を解説します!
あなたは、自宅は「賃貸or持ち家」どっちらですか?!
僕は、結婚する前は賃貸派でしたが、結婚後、妻が買うと言って経験した結果、「持ち家」いいじゃないと変わりました。
ですので、持ち家派の意見に少々偏りがありますので、そちらはご了承ください(*^^*)
住宅ローン控除
まずは、住宅ローン控除のことを復習しましょう。
- ローンを組んで自宅を買うと
- 10年間で最大400万円の節税
- 今なら13年間もある
こちらの動画で解説していますので、詳しく復習ください!
自宅の売却益は非課税
もうひとつ、自宅を買った人に特典があります。
それは、売却のときに税金がかからないというものです(*^^*)
いくらまでかからないかと言うと、売却益が3,000万円までは、税金がかかりません(*^^*)
3,000万円の利益って大きいですよね!
通常、不動産を売って売却益が出た場合には、税金が約20%かかります。
つまり3,000万円×20%=最大600万円の節税になるのです!!
【売却益の計算】
売った値段ー(買った値段+諸経費)=売却益
※注意
買った値段は減価償却など一定の計算が必要となります。
»»»No.3302 マイホームを売ったときの特例(国税庁)
普通、自宅を買うときに売却することは考えませんが、不動産を買う場合はリスクを考えて、ある程度「売りやすい物件」を買うことをオススメしています(*^^*)
ですので、「売る」ということも、ひとつの選択肢なのです。
事例で計算
購入と賃貸した場合を、数字を交えながら解説します。
<購入の場合>
✔中古分譲マンション 5,000万円
✔全額住宅ローンで購入
✔金利1%、返済期間35年
✔月の返済額14万円
✔10年で1,700万円の返済(利息込)
✔10年後の残高3,740万円
✔10年後に5,000万円で売却
【参考サイト】
»»»ローン返済(毎月払い)
▼住宅ローン控除(節税)
10年間でザックリ400万円弱節税できます。
細かく言うと、9、10年目くらいには、住宅ローンの残高が4,000万円切りますので、多少減りますが。
▼売却益
細かく計算はしませんが、売却益が3,000万円も出ないと思われますので、税金かかりません(*^^*)
▼住宅ローンの返済
売却額5,000万円ー残債3,740万円=手残り1,260万円(諸経費抜き)
▼実質手残り
節税400万円+売却の残り1,260万円ー諸経費約200万円(仲介手数料など)=1,460万円!!
▼実質負担額(10年間)
10年の返済額1,700万円ー実質手残り1,460万円=240万円
この金額で10年間マンションに住んだと考えれば、かなりコストは安く抑えられたのではないでしょうか(*^^*)
<賃貸の場合>
✔家賃14万円の賃貸マンション
✔10年済み続ける
10年間の支払総額
家賃14万円×12ヶ月×10年=1,680万円
税制の優遇も無く、10年後何も残っていません・・・。
購入と賃貸、どちらを選択するのあなたの自由です!!
イヤらしい書き方ですが(笑)
自宅を使った色々な戦略
自宅(不動産)を買うことにより、色々な選択肢が使えます(*^^*)
- 夫婦共有で買って住宅ローンを活用する(ダブルインカム)
- 売りやすい物件を購入する(地域や駅近)
- 10年後のお金を頭金に次の自宅or不動産を買う
- もしくは別の投資商品を買う
- 自宅を担保にお金を借りる(不動産投資)
リスクもある
逆に、自宅を買う=不動産投資をする、といことになりますので、それなりのリスクもあります。
- 経済ショックで仕事がなくなり急な売却
- 売りたくても売れない
- 売ったけど借入金の残高が残っている
- 自然災害のリスク
- 10年後に新たに自宅を買っても住宅ローン控除は使えない
これらのリスクも考慮して、自宅を買うのです(*^^*)
まとめ
- 自宅を使った資産形成もひとつの投資
- 税金の理解が大切
- 賃貸と購入はどっちがいいか夫婦で話し合う
【関連動画】
▼投資でリスク取りたく無い人にオススメする、住宅ローンの繰上げ返済で資産運用する方法!
▼住宅ローンの「繰上げ返済」をオススメしない3つの理由!
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