会社と社長のお金を増やすブログ Written by 税理士 山下久幸

自宅を買って資産形成する方法

個人の税金 節税 資産運用

こんにちは。税理士の山下久幸です(*^^*)
今回は、「自宅を買って資産形成する方法」を解説します!

あなたは、自宅は「賃貸or持ち家」どっちらですか?!

僕は、結婚する前は賃貸派でしたが、結婚後、妻が買うと言って経験した結果、「持ち家」いいじゃないと変わりました。
ですので、持ち家派の意見に少々偏りがありますので、そちらはご了承ください(*^^*)

⇒動画・音声で学びたい方はこちら

住宅ローン控除

まずは、住宅ローン控除のことを復習しましょう。

  • ローンを組んで自宅を買うと
  • 10年間で最大400万円の節税
  • 今なら13年間もある

こちらの動画で解説していますので、詳しく復習ください!

 

 

自宅の売却益は非課税

もうひとつ、自宅を買った人に特典があります。
それは、売却のときに税金がかからないというものです(*^^*)

いくらまでかからないかと言うと、売却益が3,000万円までは、税金がかかりません(*^^*)
3,000万円の利益って大きいですよね!

通常、不動産を売って売却益が出た場合には、税金が約20%かかります。
つまり3,000万円×20%=最大600万円の節税になるのです!!

【売却益の計算】
売った値段ー(買った値段+諸経費)=売却益

※注意
買った値段は減価償却など一定の計算が必要となります。
»»»No.3302 マイホームを売ったときの特例(国税庁)

普通、自宅を買うときに売却することは考えませんが、不動産を買う場合はリスクを考えて、ある程度「売りやすい物件」を買うことをオススメしています(*^^*)

ですので、「売る」ということも、ひとつの選択肢なのです。

事例で計算

購入と賃貸した場合を、数字を交えながら解説します。

<購入の場合>
✔中古分譲マンション 5,000万円
✔全額住宅ローンで購入
✔金利1%、返済期間35年
✔月の返済額14万円
✔10年で1,700万円の返済(利息込)
✔10年後の残高3,740万円
✔10年後に5,000万円で売却

【参考サイト】
»»»ローン返済(毎月払い)

住宅ローンの計算

▼住宅ローン控除(節税)
10年間でザックリ400万円弱節税できます。

細かく言うと、9、10年目くらいには、住宅ローンの残高が4,000万円切りますので、多少減りますが。

▼売却益
細かく計算はしませんが、売却益が3,000万円も出ないと思われますので、税金かかりません(*^^*)

▼住宅ローンの返済
売却額5,000万円ー残債3,740万円=手残り1,260万円(諸経費抜き)

▼実質手残り
節税400万円+売却の残り1,260万円ー諸経費約200万円(仲介手数料など)=1,460万円!!

▼実質負担額(10年間)
10年の返済額1,700万円ー実質手残り1,460万円=240万円

この金額で10年間マンションに住んだと考えれば、かなりコストは安く抑えられたのではないでしょうか(*^^*)

<賃貸の場合>
✔家賃14万円の賃貸マンション
✔10年済み続ける

10年間の支払総額
家賃14万円×12ヶ月×10年=1,680万円

税制の優遇も無く、10年後何も残っていません・・・。

購入と賃貸、どちらを選択するのあなたの自由です!!
イヤらしい書き方ですが(笑)

自宅を使った色々な戦略

自宅(不動産)を買うことにより、色々な選択肢が使えます(*^^*)

  • 夫婦共有で買って住宅ローンを活用する(ダブルインカム)
  • 売りやすい物件を購入する(地域や駅近)
  • 10年後のお金を頭金に次の自宅or不動産を買う
  • もしくは別の投資商品を買う
  • 自宅を担保にお金を借りる(不動産投資)

リスクもある

逆に、自宅を買う=不動産投資をする、といことになりますので、それなりのリスクもあります。

  • 経済ショックで仕事がなくなり急な売却
  • 売りたくても売れない
  • 売ったけど借入金の残高が残っている
  • 自然災害のリスク
  • 10年後に新たに自宅を買っても住宅ローン控除は使えない

これらのリスクも考慮して、自宅を買うのです(*^^*)

まとめ

  • 自宅を使った資産形成もひとつの投資
  • 税金の理解が大切
  • 賃貸と購入はどっちがいいか夫婦で話し合う

【関連動画】
▼投資でリスク取りたく無い人にオススメする、住宅ローンの繰上げ返済で資産運用する方法!

▼住宅ローンの「繰上げ返済」をオススメしない3つの理由!

動画・音声

 

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