不動産投資1年目の確定申告の注意点
こんにちは。税理士の山下久幸です(*^^*)
今日は、「不動産投資1年目の確定申告」について解説します！
税理士 山下久幸
専門分野は『国際税務×資金調達×資産運用』で、『お客さんのお金を増やし、お金を残す提案』が得意です。僕のビジョンは『中小企業の経営をサステナブル（持続可能なもの）にする！』です(*^^*)
詳しいプロフィールは「こちら」です。
不動産投資
誰もが憧れる投資(笑)
- 銀行からお金を借りて購入
- 入居者から家賃をもらう
- 銀行へ借入の返済
- 最終的に不動産が自分のものになる(笑)
都合が良すぎる投資では？！
青色申告
届出を出すだけ
不動産を貸し出して2ヶ月以内
»»»［手続名］所得税の青色申告承認申請手続
＜控除額＞
65万 ⇒ 5棟、10室以上
10万 ⇒ 上記以外
※駐車場は5台で1室で計算
»»»No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分
青色申告の2大特典を知ろう！
経費になるもの
・固定資産税
・不動産取得税
・収入印紙
・管理組合の管理費
・修繕積立金
・修繕費
・原状回復費用
・損害保険料
・不動産会社の管理手数料
・広告宣伝費
・共用部分の水道光熱費
・清掃代
・借入の金利
・視察のための交通費
・不動産会社との交際費
・不動産投資の書籍、セミナー、コンサル
・通信費
・税理士の報酬(笑)
借入の金利
不動産所得 ⇒ 赤字のとき注意！
借入金の利息（土地部分のみ）が一部経費とならない
＜事例＞
総額 2,000万円
土地 500万円
建物 1,500万円
利息 2,000万円✗2％＝40万円
利息40万✗土地500万／2,000万＝約10万円
⇒これが経費とならない
黒字だったら経費でOK
赤字のときだけ注意が必要
理由は、バブルの名残り・・・(笑)
・不動産バブルで高金利で不動産投資
・金利で不動産所得が赤字
・給与と不動産の赤字を損益通算
・所得税の還付で節税
»»»No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算
赤字のとき
給与や事業と赤字の損益通算ができる
軽い節税(笑)
- ＜注意点＞
・土地の利息が経費とならない
・海外不動産の減価償却費が経費とならない
土地・建物に含めるもの
・購入の仲介手数料
・土地・建物の固定資産税・都市計画税の精算金
これらは経費にするのではなく、
資産に含めて減価償却する（土地は償却できない）
＜事例＞
総額 2,000万円
土地 500万円
建物 1,500万円
仲介手数料 60万円、固定資産税精算 5万円 ⇒これを土地と建物に配分する
- 土地 （60万＋5万）×500万／2,000万＝16.25万
- 建物 （60万＋5万）×1,500万／2,000万＝48.75万円
減価償却
耐用年数で経費を計算
土地は減価償却できない
減価償却ってどういう意味ですか？！
税理士に依頼するか？
1年目は依頼して、やり方を教えてもらう
2年目以降は自分でやる！
確定申告なんか自分でやるな！(ホリエモンチャンネル)
オススメの動画
確定申告を早く終わらせるやり方
まとめ
・不動産投資を始めたら確定申告が必要
・1年目は確定申告が少し複雑
・2年目は楽ちん♪
動画・音声